
朋友,最近你有没有一种感觉,刷手机看新闻,一半是海水,一半是火焰。
海水是,大环境不好,消费降级,钱包捂得比你妈让你穿秋裤时还紧。
火焰是,总有那么些开发商,逆着风向放大招,搞出来的房子一个比一个壕,总价一个比一个让你怀疑人生。
市场不好。房子难卖。这是共识。
那为什么开发商还要玩命上这种顶配项目?
因为脑子坏了吗?
当然不是,因为普通人的房地产市场和有钱人的房地产市场,早就不是一个位面的东西了。
前者谈的是居住,是刚需,是性价比;后者聊的是资产,是圈层,是身份认同,是一种奢侈品化的生活方式打包售卖。
最近,中信泰富在广州白鹅潭搞的那个滨江天地二期,就是把这个逻辑给你摆在台面上,扒光了让你看。
这事儿最有意思的地方,不是他们又盖了几栋楼,也不是请了什么大牌酒店,而是他们发布了三个所谓的“产品系”:致臻、集萃、簇锦。
听听这名字,不说还以为是哪家奢侈品新出的限量款包包。
这套操作的潜台词非常直白:我们现在卖的不是钢筋水泥,我们卖的是一种被精确划分、明码标价的生活范式。
你看,广州滨江天地二期“尚滨道”,直接被归入最高端的“致臻”系列。规划的是5栋51-52层的超高层,主力户型130-220平米,大平层,超高层,一线江景。
这些关键词组合在一起,翻译过来就是四个字:专供有钱人。
在如今这个市场环境下,还敢这么玩儿的,都不是一般人。这背后藏着的,是一套极其冷静甚至冷酷的商业逻辑。
第一,与其在红海里跟一帮兄弟卷“刚需上车盘”,不如直接跳到蓝海里去服务那1%的人。
现在的房地产市场,就像一个漏水的游泳池,大部分区域的水位都在下降,只有最中间那个VIP深水区,不仅没漏,甚至还有人在持续注水。
开发商不傻,与其费劲巴拉地去捞那些快见底的浅水区用户,不如把所有资源都砸到深水区,把服务做到极致。
对于普通购房者来说,几十万的首付都要凑半天,月供更是压得人喘不过气。但对于真正的富人来说,经济的微小波动对他们影响不大,他们需要的是一个能彰显身份、能提供独特价值、能作为资产压舱石的“作品”。
所以,中信泰富的操作,本质上是一种市场切割。
我不跟你们玩了,我直接去服务金字塔尖。
这就像商战,与其跟对手在同一个战场拼刺刀,不如开辟一个新战场,用降维打击的方式重新定义游戏规则。这套打法,比的不是谁拳头硬,是谁更会抓节奏,在对手还在为去库存头疼的时候,你已经换赛道了。
第二,房子本身只是一个入口,真正值钱的是配套的“生态圈”。
一套房卖你几百上千万。附赠一个商场。再塞你一个五星酒店。
你以为他们是在卖房子?
别傻了。
他们是在卖一张通往某个圈层的门票,房子只是这张门票的介质,或者说,是购买资格本身。
你看这次发布会,签约了JW万豪酒店,年底还要开雅诗阁优选公寓,再加上规划里的博物馆、图书馆、演艺中心。这一整套豪华套餐下来,意图就非常明显了。
他们要打造的,是一个物理空间上的“信息茧房”,一个生活方式上的“苹果生态”。
你住在这里,下楼就能逛高档商场,会客有五星酒店,周末可以看展听歌剧,孩子有专属的教育资源。所有高端生活需要的一切,都被打包好,喂到嘴里。
这种模式的厉害之处在于,它通过高昂的房价作为门槛,对客群进行了最有效的一次筛选。能住进来的,非富即贵,大家都是一个圈层的人。邻里关系,在这里变成了潜在的商业伙伴关系。
这才是这个项目最值钱的“软实力”。开发商卖的不是一个能看江的房子,而是一个“进阶版人生”的打包解决方案。
对于开发商来说,这种快种快收的模式也更安全。在当前环境下,单纯的住宅开发周期长,风险高。而这种大型综合体,住宅部分快速回笼资金,商业和酒店部分可以作为长期持有的优质资产,产生稳定的现金流。
这就好比一份投资组合,有高风险高回报的股票(住宅),也有低风险稳定分红的债券(商业持有),抗风险能力直接拉满。
第三,重新定义“地段价值”,从依赖地段到创造地段。
过去我们说买房看地段,指的是这个地方已经有的配套,比如学校、医院、地铁。
但滨江天地这种项目,逻辑反过来了。它不是去蹭现成的地段红利,而是要凭一己之力,把一个地段给“做”出来。
广船地块,以前是老工业区,虽然占着一线江景,但整体城市界面和生活氛围是欠缺的。
现在通过这个125万方的巨无霸综合体,硬生生把一个工业遗址,变成了未来的城市新地标。
这就是“创造地段”。
看它的财报,就像看一份体检报告,有的人P得跟写真一样,但肝上的阴影是藏不住的。很多开发商的报告不好看,就是因为他们还在用老地图找新大陆。而聪明的玩家,已经开始自己画地图了。
他们用商业、酒店、文化艺术这些强力配套,给整个区域的价值打上了“增压泵”。这不仅让自己的住宅部分卖得更贵,还把整个片区的土地价值都抬高了。
这种玩法,已经不是单纯的地产开发,而是城市运营。
所以,你看懂了吗?
当我们在讨论楼市冷暖、房价涨跌的时候,顶级玩家们思考的维度已经完全不同。
他们不再纠结于一城一池的得失,而是着眼于用一个“生态系统”去重塑一个区域的价值。
这种项目,对普通人来说,看看热闹就好,它更像一个观察未来城市发展和商业模式迭代的窗口。它的成功与否,也不取决于大众市场的冷暖,而是取决于它能否精准捕获那一小撮金字塔尖客户的需求。
说白了,对于开发商而言,在如今这个时代搞开发,不是风口,是火山口。跳进去,要么凭着硬核的产品力和操盘能力,造出一艘诺亚方舟,带着一批富人驶向新大陆;要么就直接被汹涌的现金流压力和市场变化烧成灰。
而白鹅潭的这个项目,就是中信泰富扔在火山口里的一张硬牌,赌的就是未来。
至于我们普通人,看看就好,毕竟这种级别的牌局,我们连上桌的资格都没有。
还是老老实实搬砖吧,毕竟,看再多神仙打架,也不如自己碗里多块肉来得实在。
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